Hisseli Tapulu Arsaya Ev Yapılır mı? Ruhsat İçin Nelere Dikkat Edilmeli?

Hisseli Tapu Ne Anlama Gelir?

Hisseli tapu, bir taşınmazın mülkiyetinin birden fazla kişiye ait olduğunu gösterir. Örneğin 1.000 m² bir parselde %25 hisse sahibi olmak, tapuda ayrıca bir bölünme yapılmadığı sürece arazinin belirli 250 m²’lik kısmına tek başına sahip olmak anlamına gelmez.

Hisse, taşınmazın tamamı üzerinde belirli bir oranı ifade eder. Bu nedenle yapı yapılacak yerin belirlenmesi yalnızca hissedarların kendi aralarındaki fiili kullanım biçimine göre yapılamaz.

Hisseli Tapulu Arsaya Ev Yapılabilir mi?

Uygun koşulların sağlanması halinde hisseli tapulu bir parselde konut yapılabilir. Ancak ilk değerlendirme hissenin kaç metrekare olduğundan değil, parselin tamamının yapılaşmaya uygun olup olmadığından başlamalıdır.

Parselin imar planındaki kullanım kararı, TAKS veya emsal değerleri, yapı yüksekliği, çekme mesafeleri, yola cephesi ve diğer yapılaşma koşulları incelenmelidir. Daha sonra planlanan yapının bu koşullara uygun biçimde parsel üzerinde yerleştirilip yerleştirilemeyeceği belirlenir.

Hisseli Tapuda Ruhsat İçin Diğer Hissedarların Onayı Gerekir mi?

Hisseli bir parselde yapı ruhsatı alınırken mülkiyet durumu, projenin en başında kontrol edilmelidir. Yapı, yalnızca bir hissedarın kendi payı bulunduğu gerekçesiyle diğer maliklerden tamamen bağımsız şekilde ruhsatlandırılamaz.

Malik muvafakati; ruhsat ve eki projelerin parsel üzerinde uygulanabilmesi açısından temel konulardan biridir. Bu nedenle yeni yapı yapılacak hisseli parsellerde diğer maliklerin projeye ilişkin durumu önceden netleştirilmelidir.

Tapu ve parsel bilgileri; hissedar sayısı, hisse oranları, taşınmazın niteliği ve parsel üzerinde mevcut yapı bulunup bulunmadığı açısından kontrol edilmelidir.

İmar koşulları; maliklerin anlaşmış olması tek başına yapı ruhsatı için yeterli değildir. Yapının ayrıca parselin kullanım kararına, çekme mesafelerine, yapı yüksekliğine ve diğer imar hükümlerine uygun olması gerekir.

İdari süreç; parselin planlı alan, plansız alan veya farklı bir özel mevzuat kapsamında bulunmasına göre değişebilir. Bu nedenle ruhsat başvurusundan önce ilgili belediye veya yetkili idarenin parsel bazındaki güncel talepleri kontrol edilmelidir.

“Benim Hisseme Düşen Yere Ev Yaparım” Düşüncesi Neden Risklidir?

Hisseli arazilerde en sık yapılan hatalardan biri tapudaki hisse oranının fiziksel bir alan karşılığı olduğunun düşünülmesidir.

Örneğin dört kişinin eşit hissedar olduğu 2.000 m² bir parselde her kişinin 500 m² hissesi bulunabilir. Fakat bu durum her hissedarın istediği 500 m²’lik alanda bağımsız olarak ev yapabileceği anlamına gelmez.

Yapının konumu; parsel sınırları, yol ilişkisi, çekme mesafeleri, yapılaşma hakkı ve ruhsat projesindeki vaziyet planı ile birlikte değerlendirilmelidir.

Hisseli Arsanın İfraz Edilmesi Çözüm Olabilir mi?

Bazı taşınmazlarda hisseli mülkiyet yerine bağımsız parseller oluşturmak amacıyla ifraz yapılması gündeme gelebilir. Ancak her parselin bölünmesi mümkün değildir.

İfraz yapılabilmesi için imar planındaki minimum parsel büyüklüğü, parsel genişliği, derinliği, yol cephesi ve diğer teknik koşulların sağlanması gerekir. Bu nedenle “hissemi ayırıp ayrı tapu alırım” düşüncesi de parsel incelenmeden kesin kabul edilmemelidir.

Hisseli Tapulu Tarla Üzerine Ev Yapılır mı?

Tapuda taşınmazın “tarla” olarak kayıtlı olması halinde konu yalnızca hissedarlık açısından değerlendirilmez. Tarım arazileri, plansız alan hükümleri, köy yerleşik alanı sınırları ve parselin kullanım durumu ayrıca incelenmelidir.

Köy yerleşik alanı içinde kalan bir taşınmaz ile yerleşik alan dışında bulunan bir tarla aynı yapılaşma koşullarına sahip olmayabilir. Bu nedenle hisseli tarlaya ev yapmak isteyen kişinin öncelikle parselin hangi mevzuat ve plan kararları kapsamında olduğunu öğrenmesi gerekir.

1.500 m²’den Büyük Hisseli Parsellerde Durum Değişir mi?

Plansız alanlarda belirli büyüklükteki hisseli parseller için ayrıca özel yapılaşma hükümleri bulunabilir. Bazı durumlarda maliklerin muvafakati ve yönetmelikte belirtilen diğer koşulların sağlanması halinde aynı parsel üzerinde birden fazla yapı gündeme gelebilir.

Ancak yalnızca parselin 1.500 m²’den büyük olması ruhsat alınabileceği anlamına gelmez. Parselin bulunduğu alan, yapı sayısı, yapı alanı, yapılar arasındaki mesafeler ve diğer teknik koşullar ayrıca değerlendirilmelidir.

Hisseli Arsada Projeye Başlamadan Önce Hangi Kontroller Yapılmalı?

Hisseli Arsada Ruhsat ve Mimari Proje Süreci Nasıl İlerler?

Parselin yapılaşmaya uygun olduğu belirlendikten sonra mimari proje, imar koşullarına ve kullanıcı ihtiyaçlarına göre hazırlanır. Ardından statik, mekanik, elektrik ve ruhsat için gerekli diğer proje ve belgeler tamamlanır.

Hisseli mülkiyet bulunan parsellerde malik durumunun proje başlamadan önce kontrol edilmesi önemlidir. Aksi halde tasarım tamamlandıktan sonra mülkiyet veya muvafakat kaynaklı bir sorunla karşılaşılması zaman ve maliyet kaybına neden olabilir.

Mimari proje ve ruhsat hizmetlerimizin kapsamını Mimari Tasarım sayfamızdan, yapı ruhsatı aşamalarını ise Samsun’da Mimari Ruhsat Alma Süreci rehberimizden inceleyebilirsiniz.

Samsun’da Hisseli Arsaya Ev Yapmadan Önce Nelere Bakılmalı?

Hisseli Tapulu Arsa Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Yapı yaptırma amacıyla hisseli bir taşınmaz satın alınacaksa yalnızca fiyat ve hisse metrekaresi üzerinden karar verilmemelidir.

• Parsel yapılaşmaya açık mı?
• Tapudaki hisse oranı nedir?
• Kaç hissedar bulunuyor?
• Diğer maliklerle proje konusunda anlaşma mümkün mü?
• Parselin yola cephesi ve erişimi uygun mu?
• İfraz yapılması mümkün mü?
• Parsel üzerinde mevcut veya ruhsatsız yapı var mı?
• Planlanan konut mevcut imar hakkına uygun mu?

Bu kontroller yapılmadan yalnızca tapuda görülen metrekareye göre yatırım kararı verilmesi, sonradan ruhsat veya yapılaşma açısından sorun yaşanmasına neden olabilir.

Sonuç: Hisseli Tapu Engel Değil, Ancak Ön İnceleme Önemli

Hisseli tapulu bir arsaya ev yapılması mümkün olabilir; ancak süreç müstakil tapulu bir parsele göre daha fazla teknik ve mülkiyet kontrolü gerektirir.

Doğru yaklaşım; tapu ve imar durumunu incelemek, maliklerin durumunu netleştirmek ve ardından mimari projeye başlamaktır.

Faydalı Rehberler